简介：虽然成交数据回升，但北京楼市的价格走势呈现“结构性分化”。

寒冷的岁末，北京楼市却迎来了一股“暖流”，新房、二手房成交同步走高，上演了一场“翘尾”行情。

中指研究院统计数据显示，2025年12月，北京新建商品住宅累计成交3323套、43.94万平方米，环比分别上涨44.7%、56.3%。

深究此次环比大幅上涨背后的原因，离不开政策红利释放、年末销售节点支撑以及前期成交基数偏低的共同作用。

年末节点、低基数，成交出现“翘尾”

年底是楼市的“集中发力期”，2025年也不例外。北京链家研究院院长高原分析称，2025年12月份，北京新房成交大幅上涨有多方面的原因。首先，从传统上看，年末新房销售都具有一定的“翘尾”特点。一方面，开发企业年底都有结算节点，因此通常会将优惠政策与特价房源在年底统一释放。另一方面，统计上新房成交通常以网签为办理节点，开发企业通常也会在年底将年内已经签订购房协议进行集中网签。

同时，2025年11月新房成交的低位运行，也让12月的环比涨幅显得尤为突出。中指研究院高级分析师范诒杰补充道，低基数效应下，叠加海淀、顺义等区域热门改善项目的集中入市，环比涨幅显著。

例如，通州中建・运河玖院二期开盘当日就卖出298套，海淀宝山板块两大热门项目集中网签，这些楼盘直接成为成交增长的“主力军”。

供给端也在同步发力。2025年12月北京核发9张住宅预售许可证，覆盖朝阳区、石景山、房山、昌平、通州等多个区域。加上11月以来累计核发的12张预售证，充足的房源供给为购房者提供了更多选择，也为成交回升奠定了基础。

高原称，2025年12月份，北京住房供给量相较11月有所增加，多为在售项目加推取证；与此同时，销量也相较11月有所提高，供需两端均有修复性增长。同期库存量下降至7万套以下，去化周期也回归正常区间。应当说，市场整体的运行情况是比较健康的。

新政“及时雨”，点燃购房信心

如果说年末节点是“自然翘尾”，2025年12月24日出台的新政，则为这波回升行情添了“一把火”。

北京此次出台的新政，进一步优化调整住房限购政策，非京籍五环内购房社保年限降至2年、五环外降至1年；二孩及以上家庭可在五环内多购1套；商业房贷不再区分首套二套利率，二套公积金首付比例降至25%；再加上12月30日落地的住房增值税优惠，多重政策红利让购房者的入市意愿被激活。

“利好激发之下，部分已有购房意向客户转向了实际购房的行为。因此，在季节性促销优惠与节点性政策利好的双重激发下，北京市新房市场呈现出较好的市场表现。”高原如是说。

从2025年12月底这一周的成交来看，新政也带来了积极信号。高原指出，从短周期高频数据来看，近期交易量、带看量、商机量均有较为明显的提升。

位于海淀宝山板块的中建壹品・海宸元境工作人员透露，新政以来，项目咨询、来访客户略有提升，其中到访量提升了10%。据介绍，有一位客户原计划购买房子，但因考虑到第二套房利率太高、还款压力大，于是放弃购买二套房。新政出台后，二套房利率参照首套执行，重新点燃了他购买二套房的信心。据悉，该项目于2025年11月底开盘，实景大门即将开放。

不过高原也提到，这些指标需要理性看待，交易量的短期提振现象在历次政策出台后均会出现，主要是当前市场中已构成购房意向并初步磋商的客户业主在政策激发下出现的集中签约所致。由于住房市场高价值、长交易周期的特点，近期数据的提振不能完全说明政策的实际效果。

供需修复，市场呈现分化企稳态势

虽然成交数据回升，但北京楼市的价格走势呈现典型的“结构性分化”。范诒杰分析道，2025年12月份，在北京润园、海宸元境、北京隅海岄等核心改善项目成交带动下，北京新房价格整体呈结构性上涨走势，但多数楼盘价格基本保持稳定或承压。

在高原看来，12月延续了2025年以来高性价比、低总价、近郊项目为主力的交易特点。随着“好房子”政策在近郊平原多点及副中心地区的落位入市，此类项目相较之前项目在产品力有一定优势的同时，价格则更为亲民。叠加近年来各类支持刚性和改善性需求的政策，此类顾客也更为活跃，使得这些产品更受市场青睐。

改善市场同样不乏亮点。中海全新产品系“萬方安和”亮相，四大产品系覆盖不同客群，首个面市的“安”系产品是位于海淀区树村的安澜北京，以约1.6低容积率、18米限高打造北五环低密社区，全线搭载中海“好房子Living OS系统”16大科技模块，为高端市场注入新活力。中建・玖玥府开放现房实景示范区，将99项精工细节、园林实景乃至完整的生活场域真实呈现，让购房者“所见即所得”，也推动了改善市场的产品力竞争升级。

专家：新政长期利好，将带来结构性热度

对于新政的后续影响，高原认为，这一段时间，项目带看量在稳步提升，意味着政策确实对部分客户的购房意愿具有提振作用，而增加的前端需求，会在未来的1-2个季度内转化成实际的交易，提振市场的活跃度。也正因此，此次的政策效应属于长期利好。

范诒杰表示，契税及北京新政一定程度上为市场带来积极变化，但新政更多的是稳定市场。政策对2026年1月成交量的带动作用预计相对温和，更多的是为市场带来结构性热度和信心的初步修复，部分楼盘短期内仍难见起色；其利好释放需更长周期的持续发力，仍需依赖后续政策的协同与经济基本面的改善。

新京报贝壳财经记者 段文平